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行业动态
部分上市房企债务规模双位数增长 负债率却稳定

时间:2020/09/07    

身陷财政危机的泰禾集团近来在回复深交所年报问询函中,披露了公司最新债款情况:到7月7日,泰禾集团逾期未还债款金额为270.65亿元,占泰禾集团最近一年经审计归母财物137.38%;一起,2020年年内到期债款为555.11亿元。《经济参考报》记者查阅泰禾集团最近两年年报数据,该公司2018年、2019年财物负债率接连下调。

记者调研发现,部分以高杠杆撬动规划扩张的上市房企,其权益大幅添加,导致净负债率下降。这些看似“权益”的背面,疑似存在“明股实债”等财政技法。本年以来,在据守“房住不炒”底线的布景下,叠加职业下行、疫情影响等多重要素,部分房企的偿债才能和现金流继续承压。

债款规划双位数添加 负债率却坚持安稳

《经济参考报》记者发现,部分上市房企债款存在“隐秘的旮旯”,这些企业经过添加权益等财政方法,使负债率呈现下降的“假象”。

记者查阅正荣地产2019年财报发现,到2019年底,正荣地产负债总额为1381.59亿元,较2018年底1169.2亿元添加18.17%。但该公司2019年净负债率为75.2%,相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。在负债总额和假贷规划不断添加的一起,该公司的净负债率仍然坚持平稳。

担任正荣财政的人士介绍说,这与该公司少量股东权益的“爆发式”添加密不可分。该公司2019年财报显现,正荣地产少量权益的添加首要源自于兼并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业。正荣地产在其间的权益占比大部分为13%至35%,仅有三个项目的权益占比挨近50%。

业内人士以为,“谁操盘谁并表”的财政方法或许虚增了所有者权益,实则躲藏了负债。依据净负债率=/所有者权益,一些房地产企业经过增大分母,下降了净负债率。

克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显现,到2019年底,50家典型上市房企的总有息负债规划为46942亿元,同比添加16.4%,86%的典型上市房企总有息负债添加。

值得重视的是,尽管上市房企的有息负债总量呈现“双位数”添加,但全体负债率却体现安稳。据我国指数研究院核算,2019年沪深上市房企的财物负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%,内地在港上市房企的财物负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。

另据克而瑞研究中心核算,2019年上市房企总权益添加21.67%,高于有息债的增幅。业内人士指出,部分上市房企净负债率下降首要是因为权益规划添加显着,高于有息负债的增幅,这一现象值得监管部门警觉。

“房企权益上涨,一方面,来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面,跟着房企间协作或收并购行为不断增多,少量股东的权益规划和占比或许存在重复核算乃至虚报,由此导致其权益虚增、净负债率下降。”一位房企高管表明。

永续债成避债凹地 “隐性杠杆”推高危险

本年以来,“房住不炒”仍然是楼市调控的主基调,房地产融资环境并未放松。记者发现,在等待融资放松无望的布景下,部分上市房企疑似经过“明股实债”的方法做低负债水平,从而求得更高的评级、更低的融资利率和更疏通的融资途径。

《经济参考报》记者注意到,不少有央企布景的房企大幅添加永续债发行。数据显现,2019年房地产职业发行永续债的规划约470亿元,同比添加近三成。其间,在前15强的房企中,招商蛇口、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅添加,别离达190亿元、156.8亿元和100亿元,同比添加171.43%、141.23%和100%,三家房企的永续债新增总额挨近职业总量的55%。

“如果把永续债计入债款,2019年上市房企的净负债率将大幅上升。但在实践操作中,大都房企将其核算为权益,因而超对折上市房企的净负债率实践是上升的。”克而瑞研究中心总经理林波表明。

“永续债尽管在必定程度上下降了企业的净负债率,优化了财政报表,但实践上将对房企发生未来的偿债压力。”我国指数研究院常务副院长黄瑜以为,随同很多债款到期,上市房企的短期偿债压力将继续增大。

华泰证券研报指出,近年来,表外融资成为房地产企业重要的融资方法之一,体现为经过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。表外融资会让房企债款隐性化,经过优化财政指标,误导有关部门高估房企偿债才能。

易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城履行副总裁吴建斌在“激荡年代,逐浪未来”易居沃顿房地产实战运营与商业办理项目课题发布会上泄漏,出售规划在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中斗室企的净负债率更高,有的企业实践上现已到达200%乃至300%。

“在房地产职业上行阶段,负债率高一点不要紧,用融资推进事务开展没问题。但从2018年开端,职业进入平稳开展的‘横盘’阶段,赢利率呈现跌落趋势,每年跌落1%左右,目前商场的全体毛利率约25%,中斗室企的净赢利率在7%至8%,一些小企业乃至更糟。在‘房住不炒’的调控基调之下,中心对房地产调控方针不会放松,在房地产商场调控继续从紧的情况下,高负债的房企危险就非常大。”吴建斌说。

融资环境继续收紧 房企偿债才能面对大考

记者发现,在融资途径继续收紧、融资本钱继续提高的商场环境下,房企又迎来偿债顶峰期,偿债压力剧增,资金链面对检测。

房企负债规划上涨显着加快。依据Wind数据核算,2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元,较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。其间,13家企业负债超越2000亿元,较2018年添加一家。万科、绿洲控股两家负债总额均超1万亿元,万科达14593.5万亿元,绿洲为10143.14亿元,保利地产负债总额也多达8036.86亿元,新城控股达4001.75亿元。值得一提的是,香港上市房企中,恒大、碧桂园也具有超万亿元负债,恒大我国负债总额18480.4亿元,碧桂园负债多达16885.44亿元。

从负债率来看,负债率超越85%的达11家。其间五家超越90%,别离是*ST松江负债率94.72%、云南城投负债率93.75%、鲁商开展负债率91.62%、京投开展负债率91.05%、中南建造负债率90.77%。

净负债率方面,更是多达36家房企净负债率超100%。其间,*ST松江高达827%,云南城投为732.48%,京投开展为710.29%,泛海控股为277.33%,泰禾集团为248.33%。

在负债大幅上涨的一起,房企融资本钱也有所上涨。2019年下半年以来,房企均匀融资本钱上升显着。2020年,大都上市房企在融资调控继续收紧、偿债顶峰到来之际,开端有意操控负债、下降杠杆。

恒大董事局主席许家印在成绩会上表明,该公司未来三年将聚集降负债。有息负债每年均匀要下降1500亿元,到2022年恒大要把总负债降到4000亿元以下。深圳佳兆业办理层也清晰表明,2020年的方针是将负债率下降至120%或以下。富力地产联席主席李思廉表明,本年年内该公司负债率要再下降15%。

因为多元化融资途径缩短,房企融资本钱呈现全体上涨趋势。据克而瑞研究中心核算,从2019年底50家典型上市房企的融资本钱来看,六成公司融资利率上涨,均匀本钱同比上涨0.33个百分点至7.13%。“2019年境内外融资均有所收紧,融资本钱遍及提高。一起,2015年至2017年发行的低本钱公司债接连到期,全体的融资本钱水涨船高。”

易居企业集团CEO丁祖昱表明,本年以来,房地产融资规划与上一年同期相比有所下滑,房企的融资压力继续加大。“银行等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的。若海外债大幅削减,房企的现金流就会绰绰有余。”

本年4月以来,各大房企海外融资根本阻滞。贝壳找房核算显现,前四个月房企债券融资5010亿元,同比下降10%,海外新增债款归零。受4月单月海外债券发行量削减影响,1至4月海外债券金额较上一年同期下降13%,为近十年第三低位。5月、6月虽有所康复,但元气已伤。在此布景下,境内股权融资、永续债、财物证券化产品等成为房企弥补资金的重要来历。

丁祖昱表明,因为海外债在本年三季度、四季度将面对兑付顶峰。境内股权融资、财物证券化、债务融资等立异产品的占比恐将进一步提高。

落井下石的是,下半年房企将迎偿债顶峰期。“房地产职业处于下行期,为了下降危险,房企加杠杆志愿遍及下降。”林波以为,本年宜高度重视开发商偿债才能和现金流情况,防止房企忽然“休克”。

泰禾方面,针对2020年到期的有息负债,该公司的到期偿付才能存在必定流动性危险。近期,因流动性受限和融资途径变窄,惠誉接连两次下调泰禾集团评级。

穆迪则将我国房地产业展望调整为负面,原因是新冠肺炎疫情冲击,对房地产需求和库存水平形成压力,而境外融资环境仍不明亮。“疫情形成的商场震动正在加剧出资者的避险心情,这导致境外融资途径收窄,一些流动性和信誉质量单薄的开发商正面对更高的偿债危险。”穆迪高档分析师何思娴表明。

易居沃顿PMBA战略与组织变革课题组组长、珠江出资集团总裁王晞坦言,房企已呈现规划越来越大、赢利越来越少的困境。“房企现在不是为了盈余而存在,而是需求现金流续命,这是房地产职业面对的难点。”